fbpx

Er du redd for en boligboble? Dette er noen av årsakene og konsekvensene

Artikkel om boligboble

For første gang siden 2011 er rentene i Norge er på vei opp. Kritikerne mener at dette kan velte den store prisoppgangen i boligmarkedet, men sentralbanksjef Øystein Olsen holder fast ved sin renteprognose for å følge handelspartnere våre og temme en potensiell boligboble.

Hva kan skape en boligboble og hva må til for at den sprekker?

Høy prisutvikling i boligmarkedet har blitt en norsk nasjonalsport, da vi har høyere privat eierskap enn mange sammenlignbare land. I Norge har det vært et uttrykt mål at alle skal eie sin egen bolig, derfor har også skattereglene favorisert høye boliglån mot andre investeringer gjennom rentefradraget. Fordi Norges Bank har holdt renten rekordlav i historisk lang tid, har gjeldsopptaket i Norge vært rekordhøyt. I 2017 var gjeldsveksten på 6,6 %. Husholdningenes gjeld målt mot BNP har steget fra 70 % til 102 % de siste ti årene. Det betyr at gjeldstrykket er 50 % høyere enn det var under finanskrisen. Naturligvis nok frykter mange at boligprisene kan korrigere når rentene begynner å stige, og denne gjelden blir dyrere.

Det er ikke bare rentespøkelset som truer boligmarkedet, men også nye regler fra myndighetene. I 2017 endret finansminister Siv Jensen boliglånsforskriften slik at utlånspraksisen til bankene ble strammet inn. Nå må låntagerne ha minimum 15 % egenkapital på huset de skal bo i, og 40 % egenkapital på boligen de eventuelt skal leie ut (særregel i Oslo). Det fikk en umiddelbar effekt ved at boligprisene falt noe tilbake. Tiltaket er midlertidig, og skal revurderes nå i sommer 2018 der Finanstilsynet har sendt ut et høringsnotat om oppmykning av enkelte deler av de nye reglene. Spørsmålet er om de lemper på reglene nå som boligmarkedet har hentet seg inn igjen. Formålet med forskriften var å kjøle ned boligmarkedet, ikke å sprekke en eventuell boble. Vi kan likevel ende opp med en situasjon der de strenge reglene blir stående, samtidig som Norges Bank hever renten til høsten.

boligboble
Frykter du en boligboble?

Verste utfall er en økonomisk dupp

Den største faren ved høyere renter og en fortsatt streng boliglånsforskrift er at boligprisen kan falle stygt. Med en årlig gjennomsnittlig prisoppgang på 7,5 % de siste 15 årene, er det mange som har betalt relativt sett mye for boligen sin. Det har som nevnt skapt en rekordhøy gjeldsvekst og Norge har aldri hatt så stor belåning som vi har nå. Samtidig som gjeldsgraden målt mot BNP har økt drastisk, har den nominelle gjelden doblet seg de siste ti årene.

Faller boligmarkedet faller også evnen til å refinansiere, og kjøpe bil for rammelån eller spare avdragene i aksjefond. De månedlige kostnadene vil øke, noe som igjen vil føre til en reduksjon i privat forbruk. Jernia selger færre griller, Bohus selger færre sofaer, og i verste fall vil dette føre til at arbeidsledigheten stiger.

Dette kan dempe en eventuell prisnedgang

Da boligprisene falt i fjor høst, gikk det hardt ut over nybyggingsprosjekter som ikke var ferdig solgt. Igangsettelsen av nye boliger i Oslo-området falt med hele 40 % da prisene var på sitt laveste. Det fører til færre ferdigstillelser om et år eller to. Vi kan lese om et rekordstort utbud nå i sommer og til høsten, men dette er boliger som ble solgt og igangsatt for to år siden, da boligmarkedet var på topp.

Rentekurven til Norges Bank tilsier at renten stiger til 2 % i 2021, og forrige gang vi var på det samme rentenivået var i 2011, da boligprisene steg med 8,1 %. Nå er det kanskje en forskjell om rentene er på vei opp eller på vei ned, men historisk sett er ikke 2 % styringsrente spesielt høyt. Det er også en øvelse hos bankene å teste låntakere sin evne til å bære en renteøkning på 5 % på lånene sine. I teorien skal utlånsporteføljene være stresstestet. Dette avhenger selvfølgelig at låntagerne har jobb, slik at de kan betale avdrag og renter, noe som virker sannsynlig med en arbeidsledighet på 4,1 %. Kanskje husholdningene må tåle noen magrere år, med en sidelengs eller avdempet prisutvikling på boligen sin. Det er bedre enn et skikkelig boligkrakk.

Slik kan du redusere risikoen

Først og fremst kan du låse renten på lengre låneavtaler. Etterspørselen etter fastrente har i årets første måneder steget med nærmere 300 % siden siste kvartal i fjor. Storebrand, DNB og Danske Bank er ifølge Dagbladet institusjoner som både har hevet de lange rentene og solgt mange flere fastrenteavtaler til kunder. Det tyder på at låntagerne tar aktive grep for å sikre seg mot høyere renter de nærmeste årene. Låser du renten, vil du betale en avtalt rentesats og sum i den perioden du forplikter deg til. Det betyr at du kanskje betaler litt mer de første årene, men hvis renten skyter fart, vil du kunne spare mer enn det koster dersom rentene forblir høye. Mange tenker at det er greit å betale noen hundrelapper mer for å ha god visibilitet i økonomien sin. Dette gjelder spesielt de som har utleieboliger, og er avhengig av en utleiemargin.

Les også: Nordmenn flest tradisjonelle når det gjelder sparing

Andre tiltak du kan gjøre er å betale ned på lånet hvis du har fri likviditet, eventuelt sette opp en parallell spareplan der du starter med månedlige avdrag til for eksempel aksjefond, med det formålet å skaffe deg en bedre sikkerhetsmargin hvis boligmarkedet skulle falle drastisk. I begynnelsen av en høyere rentesyklus bruker aksjer å vise svært god avkastning. Årsaken er sammenhengen mellom sterk økonomi og behovet for økte renter. Norges Bank setter ikke opp renten, hvis ikke inflasjonen eller veksten tillater det. Ergo vil underlaget for høyere renter være et godt klima for næringslivet og aksjer. Investerer du i aksjer ved siden av eiendom får du også en nyttig diversifiseringseffekt, noe som kan være med på å senke den totale risikoen i hele din økonomi sett under ett. 

Det aller viktigste er dog å ha en plan, som tar høyde for ulike scenarioer og som baserer seg på din økonomiske situasjon.

Motta nyheter fra Forvaltningshuset!

Få unik innsikt og hold deg oppdatert på markedet.

x